Cargas anteriores: por qué el orden en el registro decide la operación
Deuda26 de agosto de 20265 min de lectura
El principio de prioridad
En el Registro de la Propiedad manda la fecha. Lo inscrito antes se cobra antes, y lo posterior se cancela cuando se ejecuta lo anterior. Comprar un crédito en segundo lugar es comprar lo que quede después de que cobre el primero.
Esto no es un detalle técnico que resuelva el abogado al final: condiciona el precio máximo que tiene sentido pagar.
Qué se comprueba
Una nota simple registral actualizada dice qué hay inscrito y en qué orden. También aparecen embargos, afecciones fiscales y anotaciones preventivas que pueden tener preferencia.
Hay cargas que no constan en el Registro y aun así se cobran antes: determinadas deudas con la comunidad de propietarios y ciertos tributos vinculados al inmueble.
El error frecuente
Calcular la recuperación sobre el valor del inmueble en vez de sobre lo que queda tras atender lo que va delante. El primer número es siempre mayor y siempre equivocado.
Cuando alguien enseña un descuento sobre el nominal sin enseñar la posición registral, falta la mitad de la información.
Esto es una parte. Cada operación se estudia entera —garantías, cargas, explotación y salida— antes de que se enseñe a nadie.
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