Rentabilidad bruta y neta no son lo mismo
Análisis30 de julio de 20269 min de lectura
De dónde sale el número que se anuncia
La rentabilidad bruta es una división: lo que entra al año dividido entre lo que costó el activo. Es fácil de calcular y por eso es la que aparece en los anuncios.
El problema es que ese número no ha descontado nada todavía. No es una previsión de lo que se cobra: es el punto de partida antes de restar.
Lo que se resta después
El impuesto sobre bienes inmuebles, la cuota de comunidad, el seguro, el mantenimiento ordinario y las derramas que aparecen sin avisar.
Si la gestión se delega, la comisión del gestor. Si hay financiación, los intereses. Y al final del ejercicio, la tributación de los rendimientos.
Ninguno de esos conceptos es opcional ni extraordinario. Son el coste normal de tener un inmueble en alquiler.
La partida que más sorprende
La vacancia: los meses en que el activo no está alquilado. Entre un inquilino y el siguiente hay un intervalo, y en ese intervalo los gastos siguen corriendo.
Un cálculo hecho sobre doce meses de ingreso describe un año que casi nunca ocurre. La diferencia entre suponer ocupación total y suponer una ocupación realista cambia el resultado de forma apreciable.
Los costes de entrada
Impuestos de la compraventa, notaría, registro, honorarios de intermediación y la reforma necesaria para poner el activo en condiciones.
Si esos costes no se suman al precio de adquisición, el denominador de la división es más pequeño de lo que corresponde y la rentabilidad sale inflada desde el primer día.
Por qué conviene calcular las dos
La bruta sirve para comparar activos rápidamente entre sí. La neta sirve para saber qué queda.
Confundirlas no es un error de matemáticas, es un error de expectativa. Y las expectativas mal puestas al principio son las que producen las decepciones al final.
Esto es una parte. Cada operación se estudia entera —garantías, cargas, explotación y salida— antes de que se enseñe a nadie.
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